Bude v Bratislave dostatok bytov pre všetkých? – odpovedá štúdia bývania

Otázky bývania skúma teraz ďalší dôležitý podklad pre nový Metropolitný územný plán Bratislavy - analytická časť odvetvovej štúdie bývania, ktorú spracoval spolu s expertmi/*kami Metropolitný inštitút Bratislavy.

Štúdia zhromažďuje a vyhodnocuje dáta o obyvateľoch, bytovom fonde, dostupnosti bývania, hustote zástavby aj o rezervách v území.  

Bývanie patrí medzi základné potreby človeka, no v posledných rokoch sa v Bratislave stáva čoraz nedostupnejším. Slabá ponuka, pomalá a komplikovaná výstavba, tlak investícií aj meniace sa demografické trendy sú súčasťou celoeurópskej krízy bývania. Tá sa netýka len veľkých metropol, ale výrazne zasahuje aj mestá strednej veľkosti ako je Bratislava.

Ako sa uvádza v štúdii, bytový fond na území Bratislavy je dokumentom dekád zmien, ktoré postupne formovali mesto: „Každé obdobie sprístupnilo nové lokality pre výstavbu a vytvorilo špecifický vonkajší obraz mesta. Výsledkom je urbanisticky pestrá štruktúra tvorená mestskou blokovou zástavbou, viacpodlažnou bytovou výstavbou a takmer neporušenou vidieckou zástavbou v okrajových častiach mesta.”  

Typické trendy dnes 

Dobrou správou je, že Bratislava je jedným z mála slovenských miest, kde počet obyvateľov naďalej stúpa. Demografická prognóza pre mesto Bratislava do roku 2050 a jej najpravdepodobnejší scenár naznačujú pokračujúci prílev nového obyvateľstva na úrovni 44 000 nových obyvateľov/*liek do roku 2050.  

Vo vývoji bytovej zástavby  možno pozorovať určité trendy. Jedným z charakteristických demografických javov je v posledných rokoch narastajúci počet jednočlenných domácností, a s tým súvisiaci dopyt po 1- a 2-izbových bytoch, ktorých výstavba ešte donedávna stagnovala.

Tento trend súvisí s prílevom mladých profesionálov do mesta, rastom jednočlenných domácností, ale aj starnutím obyvateľstva.  

Podľa štúdie bude starnutie obyvateľstva pokračovať. Dnešný priemerný vek obyvateľstva je na úrovni 43 rokov a do roku 2050 by mal stúpnuť o ďalšie tri roky. Preto bude do budúcna nutné rozširovať aj iné formy dostupného a sociálneho bývania pre staršie skupiny obyvateľstva ako komunitné bývanie či bývanie s asistovanou starostlivosťou.

Obložnosť (priemerný počet obyvateľov/*liek na byt) bola na začiatku milénia na úrovni 2,54 obyvateľov, v roku 2050 bude v každej mestskej časti priemerný počet ľudí na byt menej ako 2.

Trh na rastúci trend jednočlenných domácností postupne začal reagovať, počet 1-izbových bytov v rokoch 2011-2021 stúpol 3-násobne z čísla 13 412 na 40 560.

Najviac 1-a 2-izbových bytov je aktuálne v Ružinove, počtom 9 000 a 15 500.  

Za optimálnu formu bývania v meste sa odborníkmi/*čkami všeobecne považujú 3-izbové byty, ktoré ponúkajú kompromis medzi dostupnosťou a komfortom, a zároveň majú schopnosť prispôsobiť sa rôznym životným fázam. Tento typ bývania je ideálny pre rodinný život. „Práve preto by mali 3-izbové byty aj naďalej tvoriť stabilnú súčasť bytového mixu v mestskom prostredí,” vysvetľuje Patrícia Horváth z Metropolitného inštitútu Bratislavy. Najviac 3-izbových bytov je podľa dostupných dát v Petržalke, až 25 537.

Stavať a bývať 

Demografický vývoj zvyšuje tlak na bytový fond a kladie nové nároky na plánovanie rozvoja. Analytická časť odvetvovej štúdie bývania hovorí o potrebe vybudovať v Bratislave medzi rokmi 2021 – 2050 až 123 000 bytov. Aktuálne sa ročne v priemere stavia 2 400 bytov (priemer za roky 2020-2024), čo nestačí.  

Problémom navyše nie je len nedostatok bytov v hlavnom meste, ale aj skutočná obývanosť bytových jednotiek a ceny novostavieb.  

Aktuálne je až 40 % novostavieb luxusných nehnuteľností (cena nad 5 000 €/m2), teda nedostupných pre bežných ľudí. Zároveň podľa Jána Brunovského z útvaru mestských stratégií a analýz mesta Bratislavy dnes byty pre časť ľudí neslúžia len na uspokojenie potreby bývania, ale aj ako investičné aktívum. To ceny ešte zvyšuje. „Konečnú cenu bytu na trhu tak určuje pomer medzi jednou ponukou a dvoma dopytmi. Z tohto dôvodu má najzásadnejší vplyv na ceny rast reálnych príjmov domácností a pokles nákladov na financovanie hypoték,” vysvetľuje Brunovský.

Práve mnohé verejne prospešné povolania, ako sú učitelia/*ky, opatrovatelia/*ky, upratovači/*ky, kuchári/*ky či pracovníci/*ky komunálnych podnikov nemajú dostatok financií na to, aby si zaobstarali vlastný byt alebo aby financovali drahý nájom. Preto bude do budúcna potrebná ešte väčšia intervencia zo strany miest a štátu.

Opačným trendom je rast nárokov na bývanie 

Ďalším javom na opačnom konci spektra je rastúci dopyt po veľkometrážnom bývaní, ktorý sa už netýka len viacčlenných rodín. Priemerný počet členov domácností v tomto type bývania nedosahuje dnes už ani 2,5 obyvateľa na byt. Najviac 5-izbových bytových jednotiek je v Rusovciach, Jarovciach a Čunove.  

S dopytom po veľkometrážnom bývaní súvisí aj rast suburbií (predmestí) a rozširovanie okolia (zázemia) Bratislavy. Predmestia charakteristické rozvoľnenou zástavbou rodinných domov, oproti husto obývaným mestským oblastiam výraznejšie zvyšujú náklady obcí na infraštruktúru a správu, a to niekedy až 10-násobne. Práve vyvážená kompaktná zástavba umožňuje rozširovanie a skvalitňovanie občianskej vybavenosti, na ktorú má obec dostatok zdrojov. Štúdia sa viac venuje aj tejto problematike.  

Trend rozširovania suburbií by mal podľa územných plánovačov/*čiek postupne ustupovať. Je za tým nová európska legislatíva a princípy nového Metropolitného územného plánu, ktorých cieľom je ochrana voľnej krajiny. Ideálom je podľa odborníkov/*čiek kompaktné mesto, ktoré môžeme dosiahnuť využívaním už zastavaných, ale nevyužitých plôch v meste, brownfieldov. Štúdia potvrdzuje, že Bratislava patrí medzi riedko zastavané sídla a má pomerne veľké územné rezervy – aktuálne na úrovni približne 12 % celkovej rozlohy mesta.  

Z toho vyplýva, že mesto má pri svojom budúcom rozvoji z čoho čerpať. Dnes nevyužité rozvojové plochy vrátane brownfieldov, ktoré zmapoval Metropolitný inštitút v rokoch 2019 a 2022, sú dobre napojené na občiansku a dopravnú vybavenosť, takže sú okamžite pripravené na bývanie.  

Plán založený na dátach je základom zmysluplného rozvoja 

Rozvoj mesta nie je možné plánovať bez dôkladného poznania jeho súčasného stavu. Práve preto Metropolitný inštitút Bratislavy a hlavné mesto zbierajú k jednotlivým mestským témam množstvo dát, ktoré priebežne zverejňujú.

Dáta sú dostupné aj vo webovej aplikácii Metropolitného inštitútu Bratislavy a v mape s príbehom, storymape:

Bývanie neurčujú len čísla. „Téma sa týka aj kvality života, prepojenosti, susedstiev a udržateľného rozvoja v meste,” potvrdzuje Norbert Dvorčák z Metropolitného inštitútu Bratislavy.

Mesto Bratislava pre jednotlivé výzvy vrátane bývania postupne prináša riešenia. Práve bývanie je komplexnou problematikou, ktorá je riešiteľná len v spolupráci mesta, regiónu a štátu.  

Ďalšou výzvou do budúcna bude preto zlaďovanie mestskej stratégie a mestského plánovania s plánmi regiónu a štátu.