Záznam z MIB Talku o brownfieldoch

Bratislava má v rukách mimoriadny rozvojový potenciál, ktorý ešte donedávna stál na okraji pozornosti – brownfieldy. Opustené priemyselné, vojenské či inštitucionálne areály dnes zaberajú približne 580 hektárov územia Bratislavy, pričom až 60 % z nich sa nachádza v zastavanom území mesta. Práve tieto „vnútorné rezervy“ sú kľúčom k udržateľnému rozvoju kompaktnej Bratislavy v budúcnosti - bez ďalšieho záberu pôdy a voľnej krajiny.

Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB) od svojho vzniku venuje veľkú pozornosť práve týmto opusteným areálom. Už v roku 2019 prvýkrát zmapoval brownfieldy na území mesta. Podľa aktualizácie z roku 2022 evidujeme na území Bratislavy 113 brownfieldov s rôznou mierou významu.

Dáta sú dostupné verejne v online databáze a mapovej aplikácii, ktorá odhaľuje stovky lokalít vrátane informácií o ich vlastníctve, environmentálnych záťažiach či pamiatkovej ochrane. Podľa Magdy Ďurdíkovej zo sekcie územného plánovania Metropolitného inštitútu Bratislavy sa práve vlastnícke vzťahy ukazujú ako jeden z najväčších limitov ich transformácie. „Približne polovica aktuálnych brownfieldov je v súkromnom vlastníctve, ale mnohé majú ďalšie komplikované kombinácie viacerých vlastníkov.“

Aktuálne dáta podľa nej zároveň ukazujú, že hoci niektoré brownfieldy zanikajú vďaka novej výstavbe, iné pribúdajú. Mesto sa preto nemôže spoliehať na samovoľný vývoj, ale okrem mapovania potrebuje aktívnu politiku ich obnovy.

Brownfield už skutočne existuje

Aj vďaka Metropolitnému inštitútu Bratislavy sa vôbec pojem brownfield dostal do legislatívy. Bez zakotvenia v legislatíve prakticky neexistuje právny rámec pre riešenie brownfieldov.

Činnosť Metropolitného inštitútu Bratislavy vrcholí dnes, keď vychádza Koncepcia rozvoja brownfieldov. Mestské zastupiteľstvo Bratislavy dokument vzalo na vedomie koncom minulého roka.

„Koncepcia komplexne popisuje rôznorodú situáciu bratislavských brownfieldov, pomenúva jednotlivé výzvy, kompetencie pri riešení a zároveň prináša príklady riešení, ktorými sa MIB inšpiroval doma aj v zahraničí,“ vysvetľuje Jana Ilčíková, ktorá je jednou z autoriek koncepcie v MIB.

Pred prípravou koncepcie sa uskutočnili mapovanie a dôsledná analýza týchto nevyužitých území s cieľom zozbierať čo najviac informácií o príčinách úpadku lokalít, a tým aj určiť najčastejšie sa opakujúci dôvod ich opustenosti.

Prečítajte si koncepciu brownfieldov

Čo je brownfield – a prečo na ňom záleží

Brownfield je územie, ktorého pôvodná funkcia zanikla, a ktoré je minimálne dva roky nevyužívané. V Bratislave ide najčastejšie o areály s bohatou industriálnou minulosťou – od chemického priemyslu cez výrobu až po logistiku a armádu. Mnohé z nich dnes predstavujú „čierne diery“ v mestskej štruktúre: prázdne, neprístupné a často environmentálne zaťažené.

Zároveň však ide o miesta s výbornou polohou – v blízkosti centra, existujúcej infraštruktúry a verejnej dopravy. Sú príležitosťou pre mesto rozvíjať sa smerom dovnútra, čo zvyšuje ekonomickú efektívnosť služieb, dopravy aj správy územia a pomáha vytvárať živé mestské štvrte s bývaním, prácou a občianskou vybavenosťou.

Dobrým príkladom môže byť práve lokalita Mlynských nív, kde už v roku 2024 vznikla jednotná vízia ich rozvoja v spolupráci mesta a vlastníkov, ktorá bola pretavená do zmlúv o spolupráci a kontribúciách na budovanie verejnej infraštruktúry.

Koncepcia rozvoja brownfieldov: rámec, nie manuál

Nová koncepcia MIB nie je zoznamom projektov ani pevnou reguláciou. Ide o koncepčný rámec, ktorý:

definuje princípy revitalizácie brownfieldov,

identifikuje hlavné bariéry (vlastníctvo, kontaminácia, normy, povoľovanie),

navrhuje ideálny „scenár“ transformácie,

a zavádza hodnotenie transformačných území, ktoré pomáha určovať priority rozvoja.

Cieľom je, aby sa brownfieldy stali prirodzenou súčasťou územného plánovania a budúceho Metropolitného územného plánu. Dôvodom je aj aktuálna stratégia EÚ v oblasti pôdy do roku 2030, ktorá stanovuje dlhodobý cieľ „žiadny čistý záber pôdy do roku 2050“. Tento cieľ je výzvou pre všetky krajiny EÚ a zároveň veľkou príležitosťou pre rozvoj brownfieldov.

Pohľad developerov: potenciál aj riziko

O brownfieldocha možnostiach ich transformácie bol aj januárový MIB Talk v centre pre architektúru a mestské plánovanie TU-BA.

Prvá časť podujatia bola venovaná dátam o brownfieldoch, ktoré predstavili zástupkyne Metropolitného inštitútu Bratislavy Magda Ďurdíková a Jana Ilčíková. Druhá časť patrila diskusii. Diskutovali Magda Ďurdíková z MIB, hlavný stratég mesta Ján Mazúr, zástupcovia developerského sektoru: Radek Pšenička, Filip Gulan a architektka Zuzana Zacharová, ktorá sa vo svojej práci špecializuje na transformáciu industriálnych objektov. Podujatím sprevádzala riaditeľka MIB Petra Marko.

Prítomní hostia sa zhodli, že transformácia brownfieldov vytvára v meste obrovskú pridanú hodnotu: na týchto nevyužitých miestach môžu vzniknúť jedinečné mestské štvrte – vďaka unikátnemu charakteru, často spojenému s industriálnou architektúrou a vo všeobecnosti dobrému napojeniu na mestskú infraštruktúru.

Zástupcovia súkromného sektora však upozornili na vysokú mieru dlhodobého rizika a neistoty spojenej s brownfieldami. Ako uviedol Radek Pšenička, medzi hlavné riziká patria: zvýšené náklady na dekontamináciu, ktoré sa často dajú len odhadnúť, zdĺhavé zmeny územného plánu, kumulatívne poplatky za rozvoj či kontribúcie, ktoré sa počítajú na milióny, komplikácie pre zastarané normy, najmä parkovacie a svetlotechnické a ďalšie nepredvídateľné prekážky v území.

Podľa developerov by mestu aj štátu pomohlo, keby boli projekty na brownfieldoch systematicky zvýhodňované – napríklad rýchlejším povoľovaním, započítateľnosťou niektorých nákladov či ich uznaním ako strategických investícií.

Zachovať hodnoty, nielen budovy

Silnou témou diskusie bola aj ochrana industriálneho dedičstva. Skúsenosti architektov ukazujú, že zachovanie jednej solitérnej budovy často nestačí. Dnes tak oceňovaný genius loci podľa odborníkov vzniká prepojením jednotlivých objektov v lokalite, zachovaním materiálov, verejných priestorov a zároveň vytvorením novej náplne, ktorá pritiahne život.

,,V princípe ide o to, že aj po zásahu investora musí ostať v lokalite prítomná história,” vysvetlila architektka Zuzana Zacharová, ktorá sa podieľala napr. na transformácii národnej kultúrnej pamiatky piešťanskej elektrárne. Ideálom je samozrejme podľa nej zachovať celý areál, pokiaľ to ide.

Výhodou lokalít s industriálnych duchom je, že ich špecifická atmosféra predurčuje výnimočný charakter miesta a práve ten potom priťahuje záujemcov o bývanie. Navyše, hodnota týchto originálnych miest v čase rastie. Najbližšou príležitosťou na pretavenie týchto princípov bude práve územie Zimného prístavu, ktoré sa považuje za posledné významné transformačné územie v širšom centre Bratislavy.

Úspešné príklady zo Slovenska aj zahraničia potvrdzujú, že keď sa podarí zachovať čitateľnosť pôvodného areálu a jeho príbehu, výsledkom sú živé a vyhľadávané mestské miesta. Zároveň však ide o proces, ktorý si vyžaduje flexibilnejší prístup technických a územnoplánovacích noriem, pamiatkovej ochrany aj projektovania.

Čo ďalej?

Koncepcia rozvoja brownfieldov je ďalším krokom k premene týchto území. Nasledovať by malo pretavenie koncepcie do konkrétnych politík, nástrojov a územnoplánovacích rozhodnutí.

V čase klimatickej krízy a blížiaceho sa cieľa Európskej únie, ktorým je nulový záber pôdy do roku 2050, sa práve brownfieldy stávajú hlavným priestorom pre budúci rozvoj Bratislavy bez ďalšieho rozrastania sa do krajiny. Brownfieldy sú šedými miestami na mape miest, ale často s veľkou hodnotou. Obzvlášť si to uvedomujú územní mestskí plánovači.

Ako ukázala diskusia, kľúčom k úspechu je ako vždy spolupráca – medzi mestom, developermi, architektmi aj verejnosťou. Lebo brownfieldy nie sú len veľkou výzvou, ale najmä príležitosťou vrátiť mestu jeho zabudnuté miesta a vdýchnuť im opäť život.