Bratislava je zmenou územného plánu o krok bližšie k vzorovej štvrti 

Lokalita Mlynských nív je jednou z najrýchlejšie sa rozvíjajúcich častí Bratislavy. Kým najväčší stavebný boom je viditeľný v západnej časti územia, po februárovom schválení zmien a doplnkov územného plánu č. 11 sa teraz otvára cesta k 1. etape premeny východnej časti.

Lokalitu Mlynských nív tvoria v súčasnosti brownfieldy, veľké plochy parkovísk a garáží, rôzne priemyselné či obchodné prevádzky, množstvo nepriepustných povrchov a nekvalitnej zelene a postupne aj nové developmenty.

V budúcnosti by sa územie malo urbanisticky zjednotiť ako kompaktná, kvalitná a zelená štvrť s potrebnou občianskou vybavenosťou. Takto rozsiahle transformačné územie je veľkou príležitosťou pre vznik vzorovej štvrte na princípe 15-minútových miest.

Čo je to 15-minútové mesto? – je to štvrť, v ktorej máme v pešej dostupnosti 800 m všetko potrebné – obchody a služby, školy a škôlky, parky a verejné plochy vhodné na trávenie voľného času, zastávku MHD aj lekára či inú občiansku vybavenosť.

Presne toto všetko by malo byť prirodzenou súčasťou budúcej štvrte Mlynské nivy.

Nová štvrť by mala priniesť: 

• nové verejné priestory na ploche až 40 % územia 
• 1,5 kilometra novej električkovej trate s 3 zástavkami 
• menšie či väčšie parky na dosah ruky 
• ulice orientované na zmiešaný spôsob dopravy s prioritou aktívnej mobility 
• materské školy v dochádzkových vzdialenostiach približne 400 metrov od bydliska základná škola dostupná do 700 metrov od bydliska 
• a ďalšiu vybavenosť 

Podľa riaditeľky Metropolitného inštitútu Bratislavy Petry Marko ide o unikátny pilotný projekt spolupráce v kontexte Bratislavy. „Mesto dáva ucelený názor na to, ako sa chce rozvíjať – a zároveň transparentne nastavuje pravidlá pre developerov, čo je obojstranne výhodný  scenár, na základe ktorého vzniká dlhodobá hodnota pre stavebníka, aj pre mesto a jeho obyvateľstvo.” 

• 

• 

• 

• 

Zobraziť galériu

Úspešný príbeh transformácie brownfieldu 

Mlynské nivy sú zároveň ukážkou, ako možno využívať už zastavané lokality v meste. Cieľom mesta je totiž rozvíjať sa smerom dovnútra, nie rozširovaním sa do voľnej krajiny, k čomu často dochádzalo v minulosti.  

„Pre nás ako mesto je dôležité územia brownfieldov postupne transformovať, aby sme získavali nové lokality, kde môžu ľudia bývať a užitočne tráviť čas, a to premenou priemyselných a logistických lokalít, ktoré už nepatria svojím charakterom do vnútorného mesta” zdôraznil Ján Mazúr, hlavný stratég mesta, ktorý stál pri tvorbe MUŠ ešte ako riaditeľ MIB.

Cesta k transformácii Mlynských nív sa definitívne otvára po prijatí zmien a doplnkov č. 11 v mestskom zastupiteľstve vo februári 2026. Tieto zmeny a doplnky súčasného územného plánu umožnia v lokalite vo väčšej miere stavať aj objekty určené na bývanie a občiansku vybavenosť.

Pre Bratislavu je to skvelá správa, pretože podľa dát, ktoré spracoval Metropolitný inštitút Bratislavy, je potrebné medzi rokmi 2021 a 2050 vybudovať v Bratislave 123 332 bytov.

Dôvodom zvýšenej potreby bývania je nielen prílev obyvateľstva do hlavného mesta z iných miest, ale aj zvyšovanie nárokov na bývanie a postupný nárast trendu jednočlenných domácností.  

Ako na zmenu 

Zmenám a doplnkom predchádzal pomerne zložitý a koordinovaný proces vytvorenia Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy, ktorú v roku 2024 spracoval Metropolitný inštitút Bratislavy a mesto Bratislava v spolupráci so 16-timi zapojenými vlastníkmi pozemkov a ďalšími partnermi. Zmena územného plánu v tejto chvíli sa napokon týka 13 vlastníkov s 18-timi pozemkami. 

Zmene územného plánu predchádzala širšia rozprava a postupná úprava politiky samosprávy. Spolu s urbanistickou štúdiou bola preto v roku 2024 predložená mestskému zastupiteľstvu aj Stratégia rozvoja a financovania územia mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy.

„Úlohou mesta a MIB bolo v procese skoordinovať jednotlivé záujmy súkromných vlastníkov s verejným záujmom a pripraviť zmenu územného plánu, ktorá by umožnila riadenú transformáciu uvedeného územia,” vysvetlil Ján Mazúr.

Zladiť súkromný a verejný záujem predstavovalo podľa urbanistu Metropolitného inštitútu Bratislavy Daniela Tomka výzvu: „Keďže územie je vlastnícky rozdrobené, bolo potrebné nájsť spoločnú urbanistickú reč a jednotný pohľad.” 

Cesta k vzorovej štvrti:

• Urbanistická štúdia Brownfieldy na území hlavného mesta Bratislavy (2019, aktualizácia 2022) 
• Koncepcia mestskej bytovej politiky hlavného mesta SR Bratislavy 2020-2030 (2021) 
• Urbanistická štúdia umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy (2021) 
• Metodika zmien územného plánu v záujme budovania predpokladov na rozvoj nájomného bývania a zvyšovania dostupnosti bývania (2021) 
• Mestská stratégia Bratislava 2030 (2022) 
• Stratégia rozvoja a financovania územia MUŠ Mlynské nivy (2024) 
• Mestská urbanistická štúdia Mlynské nivy (2024) 
• Zmeny a doplnky územného plánu č. 11 (2026) 

Ako by mala vyzerať nová štvrť 

Podľa mestskej urbanistickej štúdie by v území mohlo postupne pribudnúť zhruba 10 000 bytov pre viac ako 20 000 obyvateľov. Výstavbou bytov developeri nielen prispejú k budovaniu predpokladov pre lepšiu dostupnosť bývania, no tiež budú spravodlivo participovať na rozvoji mesta vo forme kontribúcií.

Na základe výpočtov kontribúcií z aktuálnej zmeny územného plánu by malo mesto získať 86 bytov od developerov do mestského fondu nájomného bývania. Táto vízia napĺňa aj koncepciu rozvoja nájomného bývania v meste.  

Ďalšou formou kontribúcií sú finančné alebo nefinančné príspevky majiteľov pozemkov v hodnote zhruba 64 mil. €. Ide napr. o poskytnutie:

• pozemku určeného na vybudovanie veľkého zonálneho parku,  
• pozemku na vybudovanie školy v území, 
• príspevku na vybudovanie električkovej radiály a bulváru.  

Vďaka tomuto modelu a spolupráci s mestskou časťou Ružinov by mala nová štvrť ponúknuť nielen bývanie, ale aj potrebnú občiansku vybavenosť. Ide v slovenských reáliách o pomerne inovatívny postup.

Ako hovorí Juraj Šujan, hlavný architekt mesta, vďaka tomuto modelu by na Mlynských nivách mala vzniknúť kompaktná, funkčne zmiešaná štvrť, previazaná na okolité časti vnútorného mesta. Mala by poskytovať kvalitné podmienky na bývanie, vzdelávanie a trávenie voľného času svojich obyvateľov i návštevníkov. Vzhľadom na už vybudované kapacity najmä administratívnych budov sa dá predpokladať, že čiastočne by mala poskytnúť aj pracovné príležitosti.

Podľa hlavného architekta mesta ide o vzorový príklad správneho využitia veľkého územia nevyužívaných priemyselných a skladových brownfieldov. „Verím, že nová štvrť Mlynských nív bude jedinečná vo svojom priestorovom pôsobení, ako príjemne obytná mestská bloková zástavba primeranej podlažnosti s výrazným podielom občianskej vybavenosti, dostupnosťou oddychových plôch zelene vrátane dvoch väčších parkov. A že bude osobitá aj vo vysokej miere využitia verejnej dopravy vďaka vtiahnutiu električkovej trate do stredu vznikajúcej novej mestskej štvrte,” zdôrazňuje hlavný architekt mesta.