Aký počet neobývaných bytov je v Bratislave? 

Keďže v Bratislave badať pokles dostupnosti bývania, je nevyhnutnou otázkou, do akej miery je tento problém podporený investičnými bytmi, ktoré sú dlhodobo neobývané a nie sú ani v prenájme.

Podľa analýzy pripravenej na základe dát odberov elektrickej energie jednotlivých odberných miest sa mohlo v Bratislave v roku 2021 nachádzať približne 14 406 – 15 868 dlhodobo neobývaných bytov, čo je 5,9 – 6,6 % zo všetkých bytových jednotiek. Výsledky tejto analýzy naznačujú, že prázdne investičné byty nie sú primárnym zdrojom nedostupnosti bývania v Bratislave. Odpoveďou na nedostupné bývanie by mala byť hlavne efektívnejšia a dostupnejšia nová výstavba bytov.   

Dostupnosť bytov ponúkaných na prenájom sa zlepšuje 

Od roku 2017 v Bratislave stúpa počet bytov ponúkaných na dlhodobý prenájom prostredníctvom realitných stránok.  

Zdroj: NARKS, trhovereporty.sk 

Nárast vidieť v absolútnom čísle aj v pomere k počtu obyvateľov a obyvateliek. 

Zdroj: NARKS, ŠÚ SR 

Rovnako sa od roku 2017 aj znižuje podiel priemerného platu potrebný na prenájom bytu o výmere 60 m². Tento ukazovateľ je však stále výrazne vyšší ako vo Viedni (17 % v roku 2021), či v Prahe (40 % v roku 2021) a dokonca aj v Brne (42 % v roku 2021).  

Zdroj: NARKS, ŠÚ SR 

Od roku 2017 do roku 2020 sa znižoval pomer priemerného platu potrebného na nájom bytu. Avšak medzi rokmi 2021 a 2022 tento ukazovateľ mierne narástol. Nárast mohol byť hypoteticky spôsobený prílevom ľudí z Ukrajiny, ktorí vytvárajú dopyt na nájomné bývanie spolu so zvýšenými cenami energií. 

Dostupnosť bytov na predaj sa znížila 

Naproti tomu dostupnosť bytu určeného na kúpu sa výraznejšie znížila v porovnaní s dostupnosťou nájmov. Túto dostupnosť možno merať napríklad počtom m² bytu, ktoré je možné kúpiť za jeden mesačný plat v bratislavskom kraji. 

Zdroj: NARKS, ŠÚ SR 

Pochopiteľne situácia s dostupnosťou bývania sa v roku 2023 mierne mení – vplývajú na ňu zvyšujúce sa úrokové sadzby, ktoré vytvárajú tlak na ceny bytov. Drahšie hypotéky znižujú schopnosť ľudí kúpiť si byt, no zároveň dochádza k poklesu cien bytov. Napriek tomu je v kontexte dlhodobo zhoršujúcej sa dostupnosti bývania v Bratislave vhodné zaoberať sa otázkou, či v meste existuje významné množstvo tzv. investičných bytov, teda dlhodobo neobývaných bytov, ktorých majitelia čakajú na príležitosť predať byt s výnosom. Reagovali sme aj na zverejnenú štatistiku Štatistického úradu SR, podľa ktorej sa v Bratislave nachádzajú desaťtisíce neobývaných bytov, čo sa aj na prvý pohľad javí byť excesívne.  

Ako sme sa dopracovali k výsledkom analýzy? 

Západoslovenská distribučná a. s. nám poskytla anonymizované dáta z rokov 2015 – 2021 (čiastočne aktualizované a rozšírené o rok 2022) rozdelené na základné sídelné jednotky podľa ročnej spotreby elektrickej energie (0 – 249 kWh; 250  – 499 kWh; 500 – 749 kWh; 750 – 1000 kWh; viac ako 1000 kWh). Dáta sú agregované do jedného, dvoch a troch rokov. Ak odberné miesto spotrebovalo 0 – 249 kWh,  je vysoká pravdepodobnosť, že je dlhodobo neobývané. Ide o interval spotreby 0 % – 8¹ v domácnosti (priemerná domácnosť, ktorá nevykuruje elektrinou). V tomto intervale sa nachádzajú aj odberné miesta, ktoré boli zapojené do odberu elektriny počas roka, a teda ich odber bude iba za časť roka. 

Výrazná zmena spotreby elektriny je ďalším ukazovateľom, naznačujúcim či sa v meste nachádzajú dlhodobo neobývané byty. Za týchto okolností sú za neobývané byty považované tie, kde spotreba elektriny poklesla o viac ako 80 %. 

V analýze sme brali do úvahy iba odberné miesta s tarifou pre domácnosti. Zároveň sme do nej zahrnuli aj obydlia určené na rekreáciu, napríklad záhradné chatky, pretože tie nie sú dátovo oddeliteľné – v blogu preto nerozlišujeme, o aký typ obydlia ide, uvádzame ich ako byty. Firmy, právnické osoby a fabriky nie sú v analýze zahrnuté. 

Čo vyplynulo z analýzy? 

Od roku 2015 vidíme trend pribúdajúcich bytov, kde je vysoká pravdepodobnosť dlhodobej neobývanosti. V roku 2015 bolo takýchto bytov 14 034 (6,4 %), v roku 2022 toto číslo vystúpilo na úroveň 18 068 (7,5 %). Medzi rokmi 2021 a 2022 badať mierny pokles. V rokoch 2017 – 2020 sa na trh zároveň dostalo v priemere viac ako 2 800 bytových jednotiek, zatiaľ čo v rokoch 2021 a 2022 ich bolo o takmer 1 000 menej.  

Pri agregácii dát spotreby elektriny za dva roky sú ukazovatele o niečo nižšie ako za jeden rok. Toto potvrdzuje, že vo väčšine prípadov naozaj ide o dlhodobo neobývané byty. V rokoch 2015 – 2016 bolo takýchto bytov 13 351 (6 %), kým v rokoch 2020 – 2021 toto číslo vystúpilo na 16 944 (7 %) bytov. Tento rozdiel môže byť spôsobený zabývaním v minulosti skolaudovaných bytov. 

Pri dátach spotreby elektriny za tri roky sú čísla znovu o niečo nižšie ako za jeden a dva roky. V rokoch 2015 – 2017 bolo takýchto bytov 12 926 (5,7 %), kým v rokoch 2019 – 2021 toto číslo vystúpilo na 15 868 (6,6 %) bytov. 

V rokoch 2019 – 2021 bolo neobývaných 15 868 (6,6 %) bytov.

Tento fakt poukazuje aj na časť bytov, ktoré sú len krátkodobo (2 – 3 roky) nevyužívané. V roku 2021 mohlo byť takýchto 2 816 bytov. Ide o byty, ktoré sú skolaudované a zapojené do distribučnej siete, nie sú však ešte obývané. Ako vidíme na príklade nižšie, veľká časť bytov veľkých rozvojových lokalít bola neobývaná v roku 2021, avšak v roku 2022 čísla výrazne klesli – byty začali obývať ľudia. 

Ďalej sme sa pozreli na základné sídelné jednotky s najväčším počtom (TOP 3) takýchto bytov v roku 2021: a ich vývoj k roku 2022 (v zátvorke je pomer týchto bytov ku všetkým bytom v rámci základnej sídelnej jednotky): 

• Devínska Nová Ves – východ (Bory) 

•  2021: 658 bytov (24 %) 
•  2022: 225 bytov (9 %) 

• Petržalka – juh (Slnečnice) 

•  2021: 437 bytov (18 %) 
•  2022: 117 bytov (5 %) 

• Chalupkova (Downtown) 

•  2021: 475 bytov (14%) 
•  2022: 250 bytov (7 %) 

Výrazný nárast v týchto lokalitách je zapríčinený odovzdávaním bytov majiteľom, následným krátkodobým neužívaním (zariaďovanie, hľadanie nájomcov) a následným spustením užívania.  

Pri zrátaní top 18 lokalít vidíme, že v týchto lokalitách sa v roku 2021 nachádzalo 25 % zo všetkých potenciálne dlhodobo neobývaných bytov. Tu však rovnako vidíme pokles, pravdepodobne zapríčinený začatím využívania skolaudovaných bytov. 

Lokality s nízkym % neobývaných bytov (0 – 5 %) sú väčšinou dlhodobo na podobnej úrovni, avšak v poslednom roku zažívajú nárast. 

Top 7 základných sídelných jednotiek s najmenším pomerom potenciálne dlhodobo neobývaných bytov rovnako zažilo v poslednej dobe mierny nárast. 

Rovnako ako tri lokality s dlhodobo najnižším % dlhodobo neobývaných bytov. 

Medziročný pokles odberu elektriny o 80 % sa medzi rokmi 2020 – 2021 zvýšil na 4 321 bytových jednotiek, pričom nárast odberu klesol na úroveň 8 215 bytov. Dlhodobo vyšší počet bytov, kde narastá odber oproti poklesu je očakávaný, keďže tu figurujú nové byty odovzdané do užívania.  

Pri ďalšej extrakcii dát sa dostaneme k nasledujúcim výpočtom: 

		2016	2017	2018	2019	2020	2021
A	Nové byty predošlý rok	2394	1952	2794	2771	2838	2793
B	Nárast odberu elektriny	8 865	9 002	9 379	9 793	10 522	8 215
C	Pokles odberu elektriny	2 758	2 921	2 866	2 882	3 340	4 321
D	Pokles odberu minulý rok		2 758	2 921	2 866	2 882	3 340
E	Zapojené staršie byty (B – A)	6 471	7 050	6 585	7 022	7 684	5 422
F	Zapojené byty vypojené viac ako rok (E – D)		4 292	3 664	4 156	4 802	2 082
G	Byty s nízkou spotrebou (0-249 KWh)	14 062	14 254	14 529	14 807	15 507	18 684
	Potenciálne prázdne byty	10 321	9 933	10 535	10 389	10 463	14 406

Na základe týchto výpočtov získavame hlbšie pochopenie o tom, čo sa deje s bytmi na trhu.  

Téme sa venoval aj Denník N.