Aký počet neobývaných bytov je v Bratislave? 

9. novembra 2023

Keďže v Bratislave badať pokles dostupnosti bývania, je nevyhnutnou otázkou, do akej miery je tento problém podporený investičnými bytmi, ktoré sú dlhodobo neobývané a nie sú ani v prenájme.

Podľa analýzy pripravenej na základe dát odberov elektrickej energie jednotlivých odberných miest sa mohlo v Bratislave v roku 2021 nachádzať približne 14 406 – 15 868 dlhodobo neobývaných bytov, čo je 5,9 – 6,6 % zo všetkých bytových jednotiek. Výsledky tejto analýzy naznačujú, že prázdne investičné byty nie sú primárnym zdrojom nedostupnosti bývania v Bratislave. Odpoveďou na nedostupné bývanie by mala byť hlavne efektívnejšia a dostupnejšia nová výstavba bytov.   

Dostupnosť bytov ponúkaných na prenájom sa zlepšuje 

Od roku 2017 v Bratislave stúpa počet bytov ponúkaných na dlhodobý prenájom prostredníctvom realitných stránok.  

Zdroj: NARKS, trhovereporty.sk 

Nárast vidieť v absolútnom čísle aj v pomere k počtu obyvateľov a obyvateliek. 

Zdroj: NARKS, ŠÚ SR 

Rovnako sa od roku 2017 aj znižuje podiel priemerného platu potrebný na prenájom bytu o výmere 60 m2. Tento ukazovateľ je však stále výrazne vyšší ako vo Viedni (17 % v roku 2021), či v Prahe (40 % v roku 2021) a dokonca aj v Brne (42 % v roku 2021).  

Zdroj: NARKS, ŠÚ SR 

Od roku 2017 do roku 2020 sa znižoval pomer priemerného platu potrebného na nájom bytu. Avšak medzi rokmi 2021 a 2022 tento ukazovateľ mierne narástol. Nárast mohol byť hypoteticky spôsobený prílevom ľudí z Ukrajiny, ktorí vytvárajú dopyt na nájomné bývanie spolu so zvýšenými cenami energií. 

Dostupnosť bytov na predaj sa znížila 

Naproti tomu dostupnosť bytu určeného na kúpu sa výraznejšie znížila v porovnaní s dostupnosťou nájmov. Túto dostupnosť možno merať napríklad počtom m2 bytu, ktoré je možné kúpiť za jeden mesačný plat v bratislavskom kraji. 

Zdroj: NARKS, ŠÚ SR 

Pochopiteľne situácia s dostupnosťou bývania sa v roku 2023 mierne mení – vplývajú na ňu zvyšujúce sa úrokové sadzby, ktoré vytvárajú tlak na ceny bytov. Drahšie hypotéky znižujú schopnosť ľudí kúpiť si byt, no zároveň dochádza k poklesu cien bytov. Napriek tomu je v kontexte dlhodobo zhoršujúcej sa dostupnosti bývania v Bratislave vhodné zaoberať sa otázkou, či v meste existuje významné množstvo tzv. investičných bytov, teda dlhodobo neobývaných bytov, ktorých majitelia čakajú na príležitosť predať byt s výnosom. Reagovali sme aj na zverejnenú štatistiku Štatistického úradu SR, podľa ktorej sa v Bratislave nachádzajú desaťtisíce neobývaných bytov, čo sa aj na prvý pohľad javí byť excesívne.  

Ako sme sa dopracovali k výsledkom analýzy? 

Západoslovenská distribučná a. s. nám poskytla anonymizované dáta z rokov 2015 – 2021 (čiastočne aktualizované a rozšírené o rok 2022) rozdelené na základné sídelné jednotky podľa ročnej spotreby elektrickej energie (0 – 249 kWh; 250  – 499 kWh; 500 – 749 kWh; 750 – 1000 kWh; viac ako 1000 kWh). Dáta sú agregované do jedného, dvoch a troch rokov. Ak odberné miesto spotrebovalo 0 – 249 kWh,  je vysoká pravdepodobnosť, že je dlhodobo neobývané. Ide o interval spotreby 0 % – 81 v domácnosti (priemerná domácnosť, ktorá nevykuruje elektrinou). V tomto intervale sa nachádzajú aj odberné miesta, ktoré boli zapojené do odberu elektriny počas roka, a teda ich odber bude iba za časť roka. 

Výrazná zmena spotreby elektriny je ďalším ukazovateľom, naznačujúcim či sa v meste nachádzajú dlhodobo neobývané byty. Za týchto okolností sú za neobývané byty považované tie, kde spotreba elektriny poklesla o viac ako 80 %. 

V analýze sme brali do úvahy iba odberné miesta s tarifou pre domácnosti. Zároveň sme do nej zahrnuli aj obydlia určené na rekreáciu, napríklad záhradné chatky, pretože tie nie sú dátovo oddeliteľné – v blogu preto nerozlišujeme, o aký typ obydlia ide, uvádzame ich ako byty. Firmy, právnické osoby a fabriky nie sú v analýze zahrnuté. 

Čo vyplynulo z analýzy? 

Od roku 2015 vidíme trend pribúdajúcich bytov, kde je vysoká pravdepodobnosť dlhodobej neobývanosti. V roku 2015 bolo takýchto bytov 14 034 (6,4 %), v roku 2022 toto číslo vystúpilo na úroveň 18 068 (7,5 %). Medzi rokmi 2021 a 2022 badať mierny pokles. V rokoch 2017 – 2020 sa na trh zároveň dostalo v priemere viac ako 2 800 bytových jednotiek, zatiaľ čo v rokoch 2021 a 2022 ich bolo o takmer 1 000 menej.  

Pri agregácii dát spotreby elektriny za dva roky sú ukazovatele o niečo nižšie ako za jeden rok. Toto potvrdzuje, že vo väčšine prípadov naozaj ide o dlhodobo neobývané byty. V rokoch 2015 – 2016 bolo takýchto bytov 13 351 (6 %), kým v rokoch 2020 – 2021 toto číslo vystúpilo na 16 944 (7 %) bytov. Tento rozdiel môže byť spôsobený zabývaním v minulosti skolaudovaných bytov. 

Pri dátach spotreby elektriny za tri roky sú čísla znovu o niečo nižšie ako za jeden a dva roky. V rokoch 2015 – 2017 bolo takýchto bytov 12 926 (5,7 %), kým v rokoch 2019 – 2021 toto číslo vystúpilo na 15 868 (6,6 %) bytov. 

V rokoch 2019 – 2021 bolo neobývaných 15 868 (6,6 %) bytov.

Tento fakt poukazuje aj na časť bytov, ktoré sú len krátkodobo (2 – 3 roky) nevyužívané. V roku 2021 mohlo byť takýchto 2 816 bytov. Ide o byty, ktoré sú skolaudované a zapojené do distribučnej siete, nie sú však ešte obývané. Ako vidíme na príklade nižšie, veľká časť bytov veľkých rozvojových lokalít bola neobývaná v roku 2021, avšak v roku 2022 čísla výrazne klesli – byty začali obývať ľudia. 

Ďalej sme sa pozreli na základné sídelné jednotky s najväčším počtom (TOP 3) takýchto bytov v roku 2021: a ich vývoj k roku 2022 (v zátvorke je pomer týchto bytov ku všetkým bytom v rámci základnej sídelnej jednotky): 

  • Devínska Nová Ves – východ (Bory) 
  •  2021: 658 bytov (24 %) 
  •  2022: 225 bytov (9 %) 
  • Petržalka – juh (Slnečnice) 
  •  2021: 437 bytov (18 %) 
  •  2022: 117 bytov (5 %) 
  • Chalupkova (Downtown) 
  •  2021: 475 bytov (14%) 
  •  2022: 250 bytov (7 %) 

Výrazný nárast v týchto lokalitách je zapríčinený odovzdávaním bytov majiteľom, následným krátkodobým neužívaním (zariaďovanie, hľadanie nájomcov) a následným spustením užívania.  

Pri zrátaní top 18 lokalít vidíme, že v týchto lokalitách sa v roku 2021 nachádzalo 25 % zo všetkých potenciálne dlhodobo neobývaných bytov. Tu však rovnako vidíme pokles, pravdepodobne zapríčinený začatím využívania skolaudovaných bytov. 

Lokality s nízkym % neobývaných bytov (0 – 5 %) sú väčšinou dlhodobo na podobnej úrovni, avšak v poslednom roku zažívajú nárast. 

Top 7 základných sídelných jednotiek s najmenším pomerom potenciálne dlhodobo neobývaných bytov rovnako zažilo v poslednej dobe mierny nárast. 

Rovnako ako tri lokality s dlhodobo najnižším % dlhodobo neobývaných bytov. 

Medziročný pokles odberu elektriny o 80 % sa medzi rokmi 2020 – 2021 zvýšil na 4 321 bytových jednotiek, pričom nárast odberu klesol na úroveň 8 215 bytov. Dlhodobo vyšší počet bytov, kde narastá odber oproti poklesu je očakávaný, keďže tu figurujú nové byty odovzdané do užívania.  

Pri ďalšej extrakcii dát sa dostaneme k nasledujúcim výpočtom: 

  2016 2017 2018 2019 2020 2021 
Nové byty predošlý rok 2394 1952 2794 2771 2838 2793 
Nárast odberu elektriny 8 865  9 002  9 379  9 793  10 522  8 215  
Pokles odberu elektriny 2 758  2 921  2 866  2 882  3 340  4 321  
Pokles odberu minulý rok  2 758  2 921  2 866  2 882  3 340  
Zapojené staršie byty (B – A) 6 471  7 050  6 585  7 022  7 684  5 422  
Zapojené byty vypojené viac ako rok (E – D) 4 292  3 664  4 156  4 802  2 082  
        
Byty s nízkou spotrebou (0-249 KWh) 14 062 14 254 14 529 14 807 15 507 18 684 
 Potenciálne prázdne byty 10 321 9 933 10 535 10 389 10 463 14 406 

Na základe týchto výpočtov získavame hlbšie pochopenie o tom, čo sa deje s bytmi na trhu.  

Téme sa venoval aj Denník N.

Ďalšie aktuality

Zobraziť viac aktualít

Start with Children: Bratislava bude v máji medzinárodným centrom diskusie o tvorbe miest budúcnosti pre deti

28. 3. 2024

Koncom mája sa Bratislava na dva dni premení na centrum medzinárodnej diskusie o tvorbe miest, ktoré sú bezpečnejšie, zelenšie a ohľaduplné voči potre...

Start with Children: ak chceme udržateľnú budúcnosť miest, plánujme s ohľadom na potreby detí 

13. 3. 2024

V máji privíta Bratislava viac ako 30 špičkových odborníkov a odborníčok na tvorbu miest ohľaduplných voči potrebám detí. S cieľom odovzdať svoje know...

Územný plán musí vychádzať z demografickej prognózy: budúcnosť mesta sa dá predpovedať 

27. 2. 2024

Ako bude vyzerať Bratislava, ak by sa zastavil príliv obyvateľov do hlavného mesta? Populácia by do roku 2050 nielen významne zostarla, ale klesla by ...