Dostupné bývanie? Pomôže financovanie z EÚ, spolupráca, ale najmä systémová zmena 

Vieme, že Bratislava potrebuje viac bytov, rýchlejšiu výstavbu aj dostupnejšie nájomné bývanie. Samotné peniaze však nestačia. Na diskusii Dostupné bývanie: spoločná úloha mesta, štátu a developerov v TU-BA zaznelo, že riešenie bytovej krízy si vyžaduje systémové zmeny, spoluprácu verejného a súkromného sektora aj nový pohľad na kvalitu bývania.

Koľko bytov Bratislave chýba? Prečo trvá príprava nových projektov roky? A dokáže štát spolu s mestom a developermi vytvoriť podmienky, aby bolo bývanie dostupné pre všetkých?

O týchto otázkach diskutovali viceprimátorka Bratislavy Lenka Antalová Plavuchová, riaditeľka pre rozvoj v JTRE Martina Surmová, Slavomír Habánik, development director z Lucronu a architekt Juraj Benetin, spoluzakladateľ ateliéru Compass Architekti. Diskusiu moderovala Milota Sidorová.

123-tisíc chýbajúcich bytov do roku 2050 a výstavba, ktorá nestíha 

Z dát odvetvovej štúdie bývania MIB vyplýva, že aby sme pokryli potrebu obyvateľstva, v Bratislave by malo do roku 2050 pribudnúť 123-tisíc nových bytov. Byty však zatiaľ pribúdajú pomaly, aktuálne priemerne 2 400 bytov ročne. Ideálom by podľa Patrície Horváth z Metropolitného inštitútu Bratislavy bolo 4 – 5 000 nových bytov ročne, aby zároveň vznikala aj rezerva pre bývanie.  

Problémom nie je iba nedostatočná výstavba. Mení sa aj spôsob, akým žijeme a naše možnosti. Pribúda jednočlenných domácností, rastie dopyt po menších bytoch, inom type bývania, akým sú nájomné byty či komunitné bývanie a časť obyvateľov, ktorá túži po vlastnom bývaní, si ho v hlavnom meste jednoducho nemôže dovoliť, preto odchádza za dostupnejším bývaním do okolitých obcí.

Zaujímavým údajom je aj to, že približne 12 % rozlohy Bratislavy tvoria brownfieldy – územia, ktoré sú veľkou príležitosťou pre ďalší rozvoj a výstavbu v meste – no často so sebou nesú výzvy akými sú napr. environmentálne záťaže.

Na povolenie bytového domu sa čaká 5 až 8 rokov 

Jednou z najdiskutovanejších tém debaty v TU-BA bola dĺžka prípravy a povoľovania výstavby.

Martina Surmová, riaditeľka pre rozvoj v JTRE, upozornila, že od kúpy pozemku po získanie povolenia bytového domu môže v Bratislave podľa skúseností developera uplynúť 5 až 8 rokov. Náklady na financovanie, opakované úpravy projektov či budovanie širšej infraštruktúry sa následne odrážajú vo výslednej cene bývania, ktorá je čoraz vyššia. Bývanie sa tak stáva čoraz nedostupnejším.

„Každý rok, keď projekt prerábame, a tým pádom stojíme, znamená ďalšie a ďalšie náklady, ktoré sa premietajú do výslednej ceny bývania,“ upozornila Surmová.

Podľa nej môžu investície do infraštruktúry, kontribúcie, poplatok za rozvoj a vyvolané investície tvoriť približne štvrtinu nákladov na výstavbu. Práve spolupráca s verejnou správou na budovaní dopravnej a technickej infraštruktúry by mohla pomôcť budovať dostupnejšie bývanie.

Viceprimátorka Lenka Antalová Plavuchová však pripomenula, že finančné možnosti samospráv sú dnes značne obmedzené a povoľovanie nie je iba v rukách magistrátu. Do procesu vstupujú viaceré úrady, dotknuté orgány a legislatívne požiadavky. Môže ísť o viac ako 100 rôznych povolení, ktoré potrebuje developer, či už súkromný alebo verejný, získať na výstavbu. Mnohé z nich už, navyše, dávno stratili svoje opodstatnenie. Zrýchlenie výstavby si preto vyžaduje systémové zmeny na viacerých úrovniach.

Mladí odchádzajú od rodičov až okolo tridsiatky 

Dostupnosť bývania nie je len otázkou počtu nových bytov, ale aj toho, koľko si ľudia môžu dovoliť zaplatiť.

Lenka Antalová Plavuchová v diskusii uviedla, že priemerný vek pri žiadosti o prvú hypotéku dosahuje na Slovensku 37 rokov a mladí ľudia odchádzajú z rodičovskej domácnosti približne vo veku 30 rokov.

„Na Slovensku nie je najväčší problém, že byty sú drahé, ony sú drahé primerane k nákladom. Problém je, že ľudia sú čoraz chudobnejší, aby si tie byty mohli dovoliť,“ zdôraznila viceprimátorka.

Architekt Juraj Benetin upozornil, že problém dostupnosti sa nedotýka všetkých skupín rovnako. Najvýraznejšie zasahuje mladých ľudí a znevýhodnené obyvateľstvo, ktoré nemá dostatočné úspory alebo prístup k hypotéke, kým ľudia vo veku 50+ patria medzi najmajetnejšie skupiny, často aj vďaka dedičstvu.  

Aj preto je podľa diskutujúcich potrebné rozlišovať medzi sociálnym, dostupným a nájomným bývaním. Každé z nich rieši inú potrebu a vyžaduje odlišné nástroje.

Slovensko potrebuje viac nájomných bytov 

Ďalším výrazným údajom bol nízky podiel nájomného bývania na Slovensku. Podľa dát uvedených v diskusii tvorí nájomné bývanie približne 7 % bytového fondu, zatiaľ čo vlastnícke bývanie výrazne prevláda. Z toho len 1 % tvoria mestské nájomné byty v Bratislave, ideálom je 10 %.

Práve rozvoj nájomného bývania môže byť jednou z ciest pre ľudí, ktorí si nevedia alebo nechcú kúpiť vlastnú nehnuteľnosť.

Slavomír Habánik, development director Lucronu predstavil príklad ich projektu Nesto v Petržalke, kde vzniká 314 kompletne vybavených nájomných jednotiek určených najmä pre mladých ľudí. Keďže trh s inštitucionalizovaným komerčným nájomným bývaním na Slovensku v podstate neexistuje, developer zatiaľ nevidí iné riešenie, ako takýto projekt vlastniť a spravovať, čo Slavomír Habánik nepovažuje za ideálne riešenie.

Diskutujúci sa zhodli, že nájomné bývanie nemusí byť výlučne sociálne. Dôležitý je aj rozvoj komerčného nájomného sektora a spolupráca medzi mestom, štátom a súkromnými investormi.

Jednou z možností je model, v ktorom verejný sektor zabezpečí pripravené územie alebo infraštruktúru a súkromný partner sa podieľa na výstavbe bytov, z ktorých časť môže slúžiť na dostupné nájomné bývanie. Toto sa už čiastočne deje vďaka zmenám a doplnkom územného plánu, ktoré umožňujú stavať developerovi na konkrétnom území výmenou za hnuteľnú alebo nehnuteľnú protihodnotu, napr. vo forme určitého počtu nájomných bytov, ktoré získa mesto do svojho fondu.  

„My nemusíme objavovať objavené, pozrime sa k susedom, do Rakúska, Poľska, Talianska… Základná spolupráca medzi samosprávou a developerom by mala vyzerať tak, že samospráva pripraví infraštruktúru, dovedie električku, prípadne iný typ MHD a developer vybuduje byty, z ktorých časť dá samospráve do správy ako dostupné nájomné bývanie,“ vysvetlila Surmová. Nakoniec zdôraznila, že práve financie z EÚ, ktoré Slovensko čoskoro dostane, môžu pomôcť samosprávam a slúžiť na financovanie tejto nevyhnutnej infraštruktúry. Práve to môže podľa nej urobiť  bývanie najviac dostupné.  

Musí mať každý byt parkovacie miesto? 

Diskusia opäť otvorila aj častú otázku slovenských stavebných noriem, ktoré môžu bývanie predražovať.

Developeri upozornili najmä na povinné parkovacie miesta a náklady na podzemné garáže. Tie podľa nich často vznikajú aj tam, kde ich budúci obyvatelia nepotrebujú v predpísanom rozsahu. Takisto nepopulárna svetlotechnická norma, ktorá zvyšuje nároky na presvetlenosť bytu, a tým neumožňuje stavať viac bytov na jednom pozemku.  

Viceprimátorka upozornila na paradox, že podobné požiadavky musia spĺňať aj projekty mestského bývania určené pre ľudí s nízkymi príjmami.

„Privítala by som, keby sa normy zjednotili a zjednodušili pre všetkých stavebníkov, ktorí na Slovensku stavajú,“ uviedla Antalová Plavuchová.

Zjednodušenie pravidiel by podľa diskutujúcich mohlo pomôcť aj pri premene existujúcich administratívnych budov na bývanie. Práve lepšie využívanie už postavených budov môže byť ďalšou súčasťou riešenia bytovej krízy.

Kvalitné bývanie sa nekončí za dverami bytu 

Záver diskusie patril otázke, či sa pri dostupnom bývaní dá hovoriť aj o kvalitnej architektúre.

Juraj Benetin zdôraznil, že pri navrhovaní obytných štvrtí je mimoriadne dôležitý verejný priestor: „Oveľa dôležitejšie je to, čo je medzi domami, ako to, aké sú domy,“ povedal architekt.

Podľa neho môžu investície do zelene, príjemných ulíc či kvalitných spoločných priestorov priniesť obyvateľom väčšiu hodnotu než nákladné materiály na fasádach.

Podobný pohľad predstavila aj viceprimátorka. Kvalitné mestské nájomné bývanie podľa nej nemá byť iba lacnou výstavbou, ale miestom, kde ľudia dokážu dôstojne a dlhodobo žiť: „Aj dostupný mestský nájomný byt má byť pekný, má poskytnúť kvalitné bývanie, pretože ľudia v tých bytoch nebývajú krátko, oni tam bývajú často aj celý život.“  

Napokon, požiadavka na kvalitu bývania je aj súčasťou kľúčovej európskej iniciatívy známej ako Nový európsky Bauhaus. Mesto Bratislava na túto požiadavku už reaguje, nie náhodou je prvý mestský nájomný bytový dom na Muchovom námestí laureátom  národnej ceny za architektúru CE ZA AR 2026 v kategórii Bytové domy.  

Viac peňazí nestačí. Potrebujeme zmeniť systém. 

Diskusia ukázala, že dostupnejšie bývanie nemá jedno jednoduché riešenie. Rýchlejšie povoľovanie, pripravené územia, investície do infraštruktúry, rozvoj nájomného bývania aj úprava stavebných noriem sú navzájom prepojené. Systémová zmena je možná len, ak sa udeje na všetkých úrovniach, nielen lokálnej, ale aj národnej.  

Podpora témy a dotácie z Európskej únie prichádzajú včas. Podľa diskutujúcich však bude rozhodujúce, či ich Slovensko dokáže využiť nielen na jednotlivé projekty, ale aj na dlhodobé systémové zmeny.