Bratislava má po dlhých rokoch pravidlá, ktoré navrhujú maximálnu výšku nových budov

Metropolitný inštitút Bratislavy navrhol, podľa akých pravidiel by sa mala Bratislava rozvíjať do výšky. Vznikla urbanistická štúdia výškového zónovania, ktorá odporúča pravidlá pre maximálnu výšku nových budov. Dôležitým princípom usmernenia je zachovanie panorámy Bratislavy s ohľadom na Malé Karpaty a vyniknutie typických dominánt, ako sú Kamzík alebo Bratislavský hrad. Štúdia bola spracovaná na sekcii územného plánovania MIB v spolupráci s magistrátom. Počas procesu spracovania boli do diskusie oslovení aj externí odborníci, ako architekti, inžinieri či zástupcovia investorov. Štúdia je podkladovým materiálom, ktorého pravidlá sa následne cez zmeny a doplnky zapracujú aj do územného plánu mesta.

Bratislava s jej rozvojom v posledných rokoch vníma potrebu usmernenia, ako by malo mesto rásť do výšky. Takéto usmernenie hlavnému mestu dlhodobo chýbalo, čo sa mnohokrát odzrkadlilo v nekoncepčnej výstavbe nových budov. O transparentné pravidlá pre výškovú zonáciu sa Bratislava usiluje posledných desať rokov, kedy sa viaceré vedenia mesta pokúšali dokončiť urbanistickú štúdiu výškového zónovania. 

Aktuálna urbanistická štúdia výškového zónovania hlavného mesta prináša jasné pravidlá pre novú výstavbu rovnako aj pre stabilizované územia, ktoré podporia kompaktnú zástavbu na území celej Bratislavy. Takýto typ zástavby znamená, že vytvára súvislý celok, z ktorého nevyčnievajú príliš nízke alebo vysoké budovy. Novonavrhovaných päť výškových hladín mesta si budú môcť ľudia komfortne preklikať aj v aplikácii na mestskom geoportáli. 

„Hlavným cieľom výškovej zonácie je, aby sa zachovala panoráma Bratislavy s jej charakteristickým črtami v podobe Malých Karpát či Bratislavského hradu. Navrhované pravidlá zlepšia výstavbu v Bratislave a hlavné mesto posunú ako metropolu vpred,” povedal Martin Berežný, riaditeľ Sekcie územného plánovania z Metropolitného inštitútu Bratislavy.

Nasledovať bude regulácia v územnom pláne

Aby sa pravidlá formulované v urbanistickej štúdii výškového zónovania premietli do praxe, je nevyhnutné ich pretavenie do územného plánu mesta formou zmien a doplnkov. 

“Výšková zonácia bude predmetom metodických zmien a doplnkov územného plánu mesta.  Odporúčame, aby boli ako záväzné prijaté regulácia maximálnej výšky a polohy celomestských dominánt v rámci celomestského centra, kritériá pre posudzovanie výškových stavieb a výškové hladiny pre stabilizované územia. V podobe princípov a zásad budú do smernej časti zapracované odporúčané výškové hladiny pre rozvojové územia, zásady dotvárania území v jednotlivých hladinách a odporúčaná maximálna výška a polohy lokálnych dominánt,” zdôraznil Berežný. 

Konkrétne zapracovanie regulatívov, princípov a zásad do územného plánu mesta súvisí so stavebným zákonom a požiadavkami na územné plánovanie miest, určením maximálnej výšky zástavby či indexom zastavanej plochy. Taktiež sa majú zohľadniť faktory ako udržateľný verejný priestor, množstvo zelene či adaptácia na zmenu klímy v meste. 

V rámci pripomienkovania sa k návrhu štúdie vyjadril aj súkromný sektor, verejnosť či zástupcovia dotknutých orgánov. Priestor pre ďalšie vstupy od odbornej či laickej verejnosti vznikne tiež pri pretavení štúdie do zmien a doplnkov územného plánu mesta, počas jej prerokovávania. 

Maximálna výška celomestských dominánt v štúdii je 160 m

Dôležité číslo, ktoré navrhujú odborníci vo výškovej zonácii, je maximálna výška pre výškové budovy. 

Toto číslo je priamo naviazané na dva typy výškových dominánt – 1) Lokálne dominanty sú pozorovateľné zo vzdialenosti 5km a menej, pričom do samotného vnímania horizontu mesta z diaľky vstupujú minimálne.  2) Celomestské dominanty vstupujú do obrazu mesta pri pozorovacej vzdialenosti 10 – 15 km a sú súčasťou identity mesta. 

Z tohto dôvodu je maximálna výška pre lokálne dominanty určená výškou vnútorného nádvoria Bratislavského hradu s nadmorskou výškou 226m, čo predstavuje relatívnu výšku 90m. 

Pre určenie maximálnej výšky celomestských dominánt je kľúčová silueta Malých Karpát a zachovanie pohľadu na zalesnené časti Karpát. Preto je neprekročiteľná výška pre výškové budovy s celomestským pôsobením určená na základe maximálnej nadmorskej výšky jestvujúcej línie zástavby na svahoch Malých Karpát, ktorá sa pohybuje v priemere vo výške 260 m n. m., čo predstavuje relatívnu výšku 120m. Určenie maximálnej výšky celomestských dominánt tiež priamo ovplyvňujú letové a prevádzkové služby medzinárodného letiska M. R. Štefánika, pre ktoré predstavuje výška 309 m n. m., relatívna výška 169m, neprekročiteľnú maximálnu výšku na území mesta. Zároveň štúdia stanovuje maximálnu výšku celomestských dominánt na 300 m n. m, čo v danej zóne predstavuje výšku v rozpätí od 160 do 164m n.m.

Najvyššie budovy v meste budú pri Nivách

Pri určovaní maximálnej výšky budov sa zohľadňuje aj územie, kde sa môžu viacposchodové stavby postaviť. Napríklad, na pravom brehu Dunaja v centre mesta nie je možné prekročiť nadmorskú výšku 260 m n. m.  a pri umiestňovaní stavieb je nevyhnutné rešpektovať dominantný prírodný prvok, ktorý tvorí porast lužných lesov tiahnuci sa pozdĺž pravobrežného nábrežia cez celé územie mesta v minimálnej šírke 250 metrov. V ľavobrežnej časti nábrežia sú to zóny Chalupkova a Pribinova, kde už sú postavené mnohé výškové stavby, alebo sú aktuálne vo výstavbe s platným územným či stavebným povolením. Najvyššou stavbou v tejto lokalite bude objekt s výškou 164,9 m, ktorý presahuje dodnes uplatňované limity v danom území a posunul tak maximálnu výšku na území mesta na nové maximum.

Pri každej navrhovanej výškovej stavbe je potrebné zohľadniť desať kritérií. Je medzi nimi, napríklad, preferovať územia s rozvojovým potenciálom, v technickom riešení klásť doraz na ekológiu stavby, požadovať celospoločenský prínos pre mesto, vysokú kvalitu architektonického riešenia či zabezpečiť napojenie na hromadnú dopravu. 

V Bratislave prevláda nízka zástavba

Mimo konkrétnych maximálnych výšok pre jednotlivé budovy, štúdia stanovuje pre urbanizovateľné územia päť výškových hladín*, podľa ktorých sa určí výška zástavby v danom území. Bratislava doteraz takéto zónovanie nemala. Ide o univerzálny, efektívny a ľahko aplikovateľný systém v rámci mesta. Každá výšková hladina sa odvíja od charakteristík terénu a pomáha vytvárať krajinu zohľadňujúcu prírodné danosti mesta. V rámci prvej hladiny sa budú môcť postaviť budovy s maximálnou výškou 11 metrov, v rámci druhej 16 metrov, v rámci tretej 21 metrov, v rámci štvrtej 30 metrov a v rámci piatej hladiny 46 metrov. Práve stanovením výškových hladín sa stabilizuje súčasný stav tak, aby bola zachovaná charakteristická mierka či už kompaktného mesta alebo obytných štvrtí a nedochádzalo k neprimeraným výškovým kontrastom pri novej výstavbe.

Zároveň sa uplatňuje pravidlo plynulého prechodu medzi jednotlivými výškovými zónami. Momentálne tvorí nízka zástavba až 64 % z celkovej zástavby mesta a len 36 % má zvyšný typ zástavby. V budúcnosti by mal byť tento pomer zastúpený rovnomernejšie, aby sa o Bratislave dalo hovoriť ako o meste s kompaktnou zástavbou.

*Výškové hladiny: 

H11 je hladinou zástavby rodinných domov a mestských vilových štvrtí či zástavby na úpätiach Malých Karpát alebo rôznych foriem rurálnych štruktúr. V rámci tejto hladiny sa budú môcť postaviť budovy s maximálnou výškou 11 metrov. 

H16 predstavuje malopodlažné formy zástavby prevažne so 4.nadzemnými podlažiami a areály občianskej vybavenosti lokálneho významu ako napr. stavby základných a stredných škôl. V rámci tejto hladiny sa budú môcť postaviť budovy s maximálnou výškou 16 metrov.

H21 je hladinu kompaktnej blokovej zástavby pamiatkovej rezervácie a pamiatkovej zóny centrálnej mestskej oblasti, kontaktných území kompaktného mesta a nižších formy mestských obytných štruktúr, predstavuje tiež  komplexy občianskej vybavenosti celomestského až nadmestského významu ako sú napr. areály vysokých škôl a je učená tiež pre moderné blokové štruktúry v rozvojových a transformačných územiach. V rámci tejto hladiny sa budú môcť postaviť budovy s maximálnou výškou 21 metrov.

H30 charakterizuje stabilizovanú sídliskovú zástavbu prevažne 8. podlažných objektov a je cieľovou hladinou pre výstavbu moderných blokových štruktúr v rozvojových a transformačných územiach. V rámci tejto hladiny sa budú môcť postaviť budovy s maximálnou výškou 30 metrov.

H46 sa vyskytuje prevažne v mestskej časti Petržalka v podobe 15. podlažných doskových panelových domov pozdĺž hlavnej urbanizačnej osi tvorenej predĺžením Jantárovej cesty. Túto hladinu považujeme na území mesta za stabilizovanú a jej ďalší rozvoj na území mesta nepodporujeme. V rámci tejto hladiny sa budú môcť postaviť budovy s maximálnou výškou 46 metrov.