Urbanistická štúdia výškového zónovania

26. apríla 2022

Cieľom výškovej zonácie je podpora kompaktnej blokovej zástavby v Bratislave.

Urbanistická štúdia výškového zónovania predstavuje smerný územnoplánovací podklad, na základe ktorého je možné usmerňovať rozvoj území na úrovni ďalších spodrobňujúcich územnoplánovacích dokumentácií, akými sú územné plány zón, urbanistické štúdie, či súťaže návrhov.  

Na to, aby sa regulatívy, princípy, zásady a kritériá formulované v Urbanistickej štúdii výškového zónovania premietli do územnoplánovacej praxe ako záväzné požiadavky uplatňované pre jednotlivé investičné zámery, je potrebné ich zapracovať do ÚPN hl. m. SR Bratislavy formou zmien a doplnkov

Zmeny a doplnky ÚPN mesta pojednávajúce o výškovej zonácii budú metodickými zmenami, priamo naviazanými na výzvy klimatických zmien, potrieb riešenia kvalitných verejných priestorov, kompaktných plôch parkovej zelene a intenzity zastavania územia. Táto komplexná téma bude tvorená participatívnym spôsobom a umožní opätovne širokú diskusiu laickej i odbornej verejnosti s cieľom skvalitniť život v Bratislave. 

Urbanistická štúdia sa skladá z dvoch častí:

Analytická časť sa zaoberá príkladmi zahraničnej a slovenskej praxe na danú tému, analyzuje štruktúry na území mesta Bratislava z rôznych hľadísk, zaoberá sa vplyvmi vetra na výškové stavby, rozoberá kompozičné princípy uplatňované na území mesta aj jestvujúcimi výškovými budovami, ako aj vplyvom dopravy na ich umiestnenie či riešenia technickej infraštruktúry.  

Návrhová časť sa venuje dvom ťažiskovým témam, a to určenie výškových hladín pre všetky urbanizovateľné územia mesta a lokalitám pre umiestňovanie výškových dominánt s určením ich maximálnej výšky. 

Hladiny – topografia

Výškové hladiny 

Pre všetky urbanizovateľné územia určuje štúdia päť výškových hladín, ktoré vychádzajú z analýz jestvujúceho stavu v území a charakteristických urbanistických štruktúr na území mesta. Výšková hladina predstavuje priemet topografie terénu, ktorý kopíruje v určenej výške s cieľom vytvoriť urbánnu krajinu reflektujúcu prírodné danosti územia mesta. 

H11 je hladinou zástavby rodinných domov a mestských vilových štvrtí či zástavby na úpätiach Malých Karpát alebo rôznych foriem rurálnych štruktúr. 

H16 predstavuje malopodlažné formy zástavby prevažne so 4. nadzemnými podlažiami a areály občianskej vybavenosti lokálneho významu ako napr. stavby základných a stredných škôl. 

H21 je hladina kompaktnej blokovej zástavby pamiatkovej rezervácie a pamiatkovej zóny centrálnej mestskej oblasti, kontaktných území kompaktného mesta a nižších foriem mestských obytných štruktúr. Predstavuje tiež  komplexy občianskej vybavenosti celomestského až nadmestského významu ako sú napr. areály vysokých škôl a je učená tiež pre moderné blokové štruktúry v rozvojových a transformačných územiach. 

H30 charakterizuje stabilizovanú sídliskovú zástavbu prevažne 8. podlažných objektov a je cieľovou hladinou pre výstavbu moderných blokových štruktúr v rozvojových a transformačných územiach. 

H46 sa vyskytuje prevažne v mestskej časti Petržalka v podobe 15. podlažných doskových panelových domov pozdĺž hlavnej urbanizačnej osi tvorenej predĺžením Jantárovej cesty. Túto hladinu považujeme na území mesta za stabilizovanú a jej ďalší rozvoj na území mesta nepodporujeme. 

Hladiny H11 – 16- 21 – 30 – 46
Pravidlá pre hladinu 21m

Pre každú hladinu sú určené pravidlá pre dostavby, nadstavby či iné doplnenia štruktúry, vrátane umiestnenia akcentu v území a pravidlá a zásady pre vytváranie komplexného mestského prostredia pri formovaní transformačných či rozvojových území. Štúdia určuje ako sa stanovuje výška objektov vzhľadom k určeným hladinám v svahovitých územiach či v rozsiahlych zónach. Stanovením výškových hladín sa stabilizujú jestvujúce charakteristické formy urbanistických štruktúr na území mesta, tak aby bola zachovaná charakteristická mierka či už kompaktného mesta alebo obytných štruktúr a nedochádzalo k neprimeraným kontrastom pri riešení nových vstupov do území. Uplatňuje sa pravidlo gradácie a plynulého prechodu medzi jednotlivými hladinami v nadväznosti na topografiu mesta.  

Zavedením výškových hladín sa vytvárajú predpoklady pre ďalšie budovanie mesta ako homogénneho sídla s kompaktnou mestotvornou blokovou zástavbou v polohe centra mesta a vnútorného mesta so stabilizáciou malopodlažných foriem zástavby vo vonkajšom meste s plynulým prechodom do voľnej krajiny. 

Plynulý prechod hladín
Súčasný stav zastúpenia hladín v meste
Návrh zastúpenia hladín v meste

Výškové dominanty 

Na území mesta identifikujeme dva typy výškových dominánt:  

Celomestské dominanty, ktoré vstupujú do obrazu mesta pri pozorovacej vzdialenosti 10-15 km, sú vnímateľné z diaľkových pohľadov na mesto pri dynamickom vnímaní mesta z polohy vstupov na územie mesta a vstupujú tak do celkového obrazu mesta ako súčasť jeho identity.  

Lokálne dominanty sú vnímateľné zo vzdialenosti 5 km a menej, sú vnímateľné v chránených pohľadoch na mesto na úrovni zóny. Do samotného vnímania horizontu mesta z diaľkových pohľadov vstupujú minimálne. 

Diaľkový pohľad
Chránený pohľad

Určenie maximálnej výšky pre výškové budovy na území mesta vychádza z potreby chrániť charakteristický identifikačný prírodný prvok mesta, ktorým sú Malé Karpaty s vyhliadkou Kamzík a z potreby zachovať ako hlavný identifikačný prvok veduty mesta historickú dominantu Bratislavského hradu. Maximálnu výšku ovplyvňujú aj špecifické limity, ako sú veterné podmienky na území mesta, trasy a postupy letových prevádzkových služieb či limity pamiatkovej ochrany, ktoré sú aplikované v chránených pohľadoch na mesto. 

Z tohto dôvodu je maximálna výška pre lokálne dominanty určená výškou vnútorného nádvoria hradu s nadmorskou výškou 226 m n. m., čo predstavuje relatívnu výšku 90m. Za výškové dominanty s lokálnym významom a pôsobením považujeme výškové stavby s relatívnou výškou od poslednej výškovej hladiny H46, resp. od maximálnej výšky akcentov v územiach s relatívnou výškou 60m po relatívnu výšku 90m. 

Pre určenie maximálnej výšky celomestských dominánt je kľúčová silueta Malých Karpát  a zachovanie pohľadu na zalesnené časti Karpát. Preto je neprekročiteľná výška pre výškové budovy s celomestským pôsobením určená na základe maximálnej nadmorskej výšky jestvujúcej línie zástavby na svahoch Malých Karpát, ktorá sa pohybuje v priemere vo výške 260 m n. m., čo predstavuje relatívnu výšku 120m.  Určenie maximálnej výšky celomestských dominánt ovplyvňujú priamo letové a prevádzkové služby Medzinárodného letiska M. R. Štefánika, pre ktoré predstavuje výška 309 m n. m., relatívna výška 169m, neprekročiteľnú maximálnu výšku na území mesta. 

Pohľad na Bratislavský hrad a Malé Karpaty

Určenie území, kde je možné umiestňovať výškové dominanty, podlieha významu výškovej budovy.  

Celomestské dominanty je možné umiestniť len v rámci územia celomestského centra rozprestierajúceho sa na oboch brehoch Dunaja. Pri umiestňovaní výškových budov v území je potrebné uplatňovať princíp gradácie.  

V pravobrežnej časti celomestského centra nie je možné prekročiť nadmorskú výšku 260 m n. m.  a pri umiestňovaní stavieb je nevyhnutné rešpektovať dominantný prírodný prvok v území, ktorý tvorí porast lužných lesov tiahnuci sa pozdĺž pravobrežného nábrežia cez celé územie mesta v minimálnej šírke 250m. 

V ľavobrežnej časti nábrežia sa jedná o zóny Chalupkova a Pribinova, kde sú už realizované mnohé výškové stavby, niektoré sú v realizácii či s platným územným alebo stavebným povolením. Je známe, že najvyššou stavbou v území bude objekt s výškou 164,9 m, ktorý presahuje dodnes uplatňované limity v danom území a posunul tak maximálnu výšku na území mesta na nové maximum.  

V tejto časti celomestského centra, kde všetky jestvujúce stavby vytvárajú kompaktný „múr“ s jednotnou výškou, preto chápeme ako maximálnu výšku nadmorskú výšku 300 m n. m., kde všetky novoumiestňované objekty musia jestvujúcu kompaktnú hmotu vhodne kompozične rozihrať pri uplatnení princípu gradácie s dôrazom na výraz v siluete mesta. 

Pre lokálne dominanty sú primárne určené uzlové priestory ťažiskových rozvojových smerov mesta na strednom dopravnom okruhu, ktorý vymedzuje centrum mesta. Lokálne dominanty je možné umiestňovať aj v niektorých uzlových priestoroch ťažiskových rozvojových radiál v rozvojových územiach pre potreby vytvorenia identifikačných bodov území mestských častí. Dominanty umiestňované v ťažiskových uzlových priestoroch ako celospoločenských centrách lokálneho významu môžu byť umiestňované v skupinovej kompozícii alebo ako solitéry. 

Kompozičný výkres
Celomestské centrum

Kritériá umiestňovania výškových budov na území mesta, je potrebné uplatňovať pri každej novonavrhovanej výškovej stavbe na území mesta, či už lokálneho alebo celomestského významu: 

  • mestotvorné funkcie – preferovať územia s rozvojovým potenciálom určené v UPN mesta pre občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu a zmiešane územia bývania a občianskej vybavenosti, s napojením na kapacitné systémy dopravy; 
  • mix funkcií – podporovať projekty zamerane na implementáciu aktuálnych trendov projektovania výškových stavieb – objekty s mixom funkcií viažucim sa na mobilitu, vytvárajúcich pracovné príležitosti a priestory pre viaceré skupiny obyvateľstva; 
  • mierka štruktúry – požadovať zapojenie navrhovaného objektu do jestvujúcej štruktúry, rešpektujúc mierku prostredia; 
  • ekológia stavby – v technickom riešení klásť doraz na ekológiu stavby („inteligentne“ budovy), energetickú efektívnosť, ktorá priamo súvisí s tvarovaním stavby a požiadavky súvisiace s adaptáciou na zmenu klímy a vytváranie udržateľného mestského prostredia a kvalitného verejného priestoru; 
  • súťaž návrhov – požadovať vysokú kvalitu architektonického riešenia výškových stavieb – objektivizujúce kritérium pre porovnanie kvality architektonického riešenia je spracovanie formou súťaže architektonických návrhov na podklade Magistrátom hl. M. SR Bratislavy a Metropolitným inštitútom Bratislavy odsúhlaseného zadania; 
  • celospoločensky prínos – pre obyvateľov zóny a mesto v podobe aktívneho verejne prístupného parteru, verejne prístupnej vyhliadky a kvalitného riešenia verejného priestoru vrátane kompaktných plôch verejnej parkovo upravenej zelene; 
  • tvar objektu ako symbol panorámy mesta – implementácia navrhovaných stavieb do 3D modelov a preverovanie pôsobenia nových výškových budov v panoramatických pohľadoch(chránených pohľadoch a diaľkových pohľadoch) a 3D modeli mesta zo stanovených vyhliadkových bodov a diaľkových pohľadov (vytváranie topografickej siluety); 
  • IMHD – požadovať pri umiestnení výškových stavieb, ale aj iných stavieb, v zónach s vysokými prepravnými nárokmi zabezpečenie prepravy cestujúcich kapacitnými dopravnými prostriedkami; 
  • kapacitné systémy TI – zosumarizovať nároky všetkých pripravovaných investičných aktivít v danej lokalite a preveriť stav a kapacitu systémov TI minimálne v rozsahu príslušnej zóny, v prípade potreby zrealizovať nové kapacitne privádzacie a napájacie vedenia z celomestských nadradených sústav, pri veľkom náraste potrieb zrealizovať nové zariadenia aj na úrovni nadradených sústav; 
  • kvalita verejného priestoru – pri umiestnení navrhovaných výškových budov experimentálne preveriť veternú situáciu v území vo veternom tuneli alebo v simulovanom virtuálnom prostredí, z hľadiska kumulatívneho pôsobenia s ostatnými budovami v okolí na kvalitu kontaktného verejného priestoru (eliminovanie nepriaznivého pôsobenia zvýšenia veternosti a turbulencii v okolí budov). 

História výškovej zonácie Bratislavy

Téma výškového zónovania rezonuje na pôde mesta už od roku 2007, kedy bola s podporou vtedajšieho hlavného architekta Prof. Ing. arch. Štefana Šlachlu, PhD spracovaná celomestská štúdia Koncepcia výškových budov v Bratislave/analýzy. Analytická štúdia určila základné princípy koncepcie stanovovania výškových hladín zástavby s kumuláciou vyššej zástavby v centre mesta a vo vnútornom meste s postupným klesaním výšky zástavby smerom k rurálnym štruktúram vonkajšieho mesta až do voľnej krajiny. Štúdia sa zaoberala najmä limitujúcimi faktormi na území mesta vo vzťahu k výškovej zástavbe a určila územia vhodné pre lokalizáciu výškových budov v podobe kumulovanej zástavby. Zároveň štúdia vyjadrila potrebu stanoviť základné kritériá a objektivizovať maximálnu výšku výškových budov na území mesta Bratislava.

Na podklade analytickej štúdie bolo v roku 2012 pripravené, prerokované a aj štatutárom mesta potvrdené zadanie pre spracovanie Urbanistickej štúdie výškového zónovania hl. m. SR Bratislavy.

V roku 2016 bol spracovaný Návrh urbanistickej štúdie výškového zónovania, ktorý bol spracovaný v troch variantoch. Nultý variant vychádzal z dnes platného územného plánu a rešpektoval územným plánom stanovenú priestorovú reguláciu rozvojových území. Pre výškové dominanty určoval územia, ktoré už aj dnes v ÚPN mesta predpokladajú najintenzívnejšiu zástavbu.

Prvý variant zjednocoval územia do kompaktných blokov s dôrazom na intenzifikáciu centra mesta a vnútorného mesta. Pre výškové dominanty určoval územia dnešných kompozičných uzlov mesta a územie celomestského centra na ľavom brehu Dunaja a pozdĺž Einsteinovej ulice.

Druhý variant vytváral homogénne urbanistické celky s cieľom čo najviac reflektovať prírodné danosti mesta a stabilizovať jestvujúce historické a obytné štruktúry mesta, ktorým výškovo prispôsoboval aj ostatné územia mesta. Pre umiestňovanie výškových dominánt určoval len územie celomestského centra a s umiestňovaním ďalších výškových stavieb v uzlových priestoroch mesta nepočítal.

Návrh urbanistickej štúdie sa prerokovával počas štyroch mesiacov na prelome rokov 2016 a 2017. Vzhľadom na to, že pripomienky boli k mnohým témam protichodné, bolo zorganizované aj stretnutie pri okrúhlom stole v máji 2017 s odbornou verejnosťou, kde sa diskutovali najzávažnejšie pripomienky a témy štúdie ako otázka maximálnej výšky výškových budov, umiestnenie lokálnych dominánt na území mesta, určenie výšky zástavby v svahovitom teréne, určenie jednotlivých výškových hladín pre mesto, intenzita zástavby vo vzťahu k výške zástavby a stanovenie kritérií pre posudzovanie výškových stavieb. Odborná verejnosť sa zhodla na riešení týchto kľúčových tém, ktoré sú premietnuté v dopracovaní urbanistickej štúdie. Nosnou myšlienkou je zachovanie dominantného postavenia masívu Malých Karpát a historickej dominanty Bratislavského hradu vo vedute mesta.

Vyhodnotenie pripomienok z prerokovania Návrhu urbanistickej štúdie, spracované v roku 2018 – 2019 zohľadnilo ako pripomienky z prerokovania tak aj názory odbornej verejnosti zo stretnutia pri okrúhlom stole a priklonilo sa k dopracovaniu urbanistickej štúdie v zmysle nultého variantu, variantu v súlade s dnes platným ÚPN mesta, aj vzhľadom na to, že ostatné varianty by predstavovali veľa dielčích zmien v regulácii jestvujúcich území funkčných blokov a zasiahli by tak do práv vlastníkov.

V júni 2021 sa pristúpilo k vypracovaniu Urbanistickej štúdie výškového zónovania hl. m. SR Bratislavy na základe vyhodnotenia pripomienok. Štúdia dopracovaná v marci 2022 bola predložená v priebehu apríla na zasadnutia Komisie územného a strategického plánovania, životného prostredia a výstavby Mestského zastupiteľstva a Komisie pre kultúru, médiá a ochranu kultúrneho dedičstva Mestského zastupiteľstva. Štúdia bola predložená na rokovanie Mestskej rady a 27.4. bude predložená na rokovanie Mestského zastupiteľstva, ktoré predmetný materiál vezme uznesením na vedomie.

Spracovanie územnoplánovacieho podkladu pre potreby spodrobnenia priestorovej regulácie určenej v ÚPN hl.m. SR Bratislavy bolo a je témou, ktorá vyvoláva polemiku ako na strane odborníkov urbanistov, architektov, historikov a inžinierov, tak aj na strane investorov, developerov či politikov. Preto je táto téma z politického hľadiska nepopulárna a vedenia mesta sa v priebehu rokov snažili problematiku síce riešiť, ale finálne dopracovanie sa vždy odkladalo. Tým sa predĺžil čas spracovania štúdiu na dlhých 10 rokov. Do tvorby štúdie sa v rokoch 2017 až 2018 zapojili aj architekti, investori či inžinieri. Priestor pre nové vstupy od odbornej či laickej verejnosti k tejto problematike bude opäť pri tvorbe zmien a doplnkov územného plánu mesta, a tiež pri tvorbe nového územného plánu mesta. .

Výšková zonácia priamo súvisí s priestorovou reguláciou území mesta a v priemete do ÚPN mesta bude musieť zohľadniť aj súčasné potreby adaptácie mesta na klimatické zmeny či nový stavebný zákon.

Téma výškovej zonácie mesta a hlavne určenia maximálnej výšky výškových budov v Bratislave bude naďalej rezonovať ako rozporuplná téma, ktorá sa opätovne bude komunikovať a prerokovávať so širokou verejnosťou či už pri tvorbe zmien a doplnkov ÚPN hl. m. SR Bratislavy alebo pri tvorbe nového územného plánu mesta.